¿Qué es una hipoteca?

La opinión generalizada del ciudadano respecto a lo que es una hipoteca es referirse a ella como una cantidad elevada de dinero que se adeuda a un banco.

Lo anterior es incorrecto: la entidad financiera nos concede un préstamo que se garantiza mediante un derecho real de garantía denominado hipoteca.

Analicemos lo anterior: estamos ante un tipo de préstamo solicitado, habitualmente, con la finalidad de lograr financiación suficiente para adquirir un bien inmueble. Sin embargo, hay más finalidades para los que puede ser concedido: necesidades de tesorería, refinanciar deudas, adquisición de suelo y construcción de viviendas, etc.

Dado que se trata de un préstamo, la entidad financiera quiere garantizarse el cobro de la cantidad prestada y, claro está, sus intereses. Para ello, una de las condiciones del préstamo supone que el prestatario (persona física/jurídica que recibe los fondos) debe constituir hipoteca sobre uno o varios bienes inmuebles (ya sean o no de su propiedad).

hipotecas
Lógicamente, si el prestatario incumple con las condiciones del préstamo (ej. deja de pagar sus cuotas, no contrata ciertos productos financieros ligados a éste, no mantiene el inmueble al corriente de pagos, etc.), la entidad financiera puede optar por ejecutar ese derecho real de garantía, adjudicándose el inmueble con el objetivo de venderlo a continuación y recobrar las cantidades que se le deben. Si de la venta del inmueble resulta una cantidad suficiente para cobrar la deuda del prestatario, el préstamo quedará saldado; de no ser así, el prestatario habrá perdido el inmueble y, aún así, seguir adeudando dinero a la entidad financiera.

Pero…¿cómo es eso posible?

Durante el estudio económico previo a la concesión (o denegación) del préstamo, la entidad financiera encarga una tasación del bien inmueble ofrecido, por el prestatario, como garantía.

Hace años, la mayoría de las tasaciones ofrecían un valor de tasación del inmueble, a efectos hipotecarios, por encima del valor real de éste en el mercado. Digamos que las sociedades tasadoras fueron muy “optimistas” en sus valoraciones, muchas veces presionadas por la entidad o por el prestario, y ello supone, en la actualidad, un auténtico problema para el prestatario.

Ejemplo

Una entidad financiera otorga un préstamo de 320.000€ a una persona física para adquirir una vivienda por la que paga 400.000€. Sin embargo, la finca se tasa, a efectos de subasta, en 440.000€ (valor otorgada a esa vivienda de la tasadora).

Años más tarde, esa persona física no puede atender al pago de las cuotas cuando todavía tiene pendientes de pago 350.000€. La entidad financiera decide ejecutar la hipoteca adjudicándose el inmueble por su valor real en la actualidad, digamos unos 280.000€ (más bajo del que la tasadora otorgó en su día). Así, la entidad ha recobrado parte del préstamo pero, aún así, el prestatario sigue debiéndole 70.000€ y no tiene medios suficientes para pagar dicha cantidad a la entidad financiera.

Es ahí donde empiezan los verdaderos problemas…

(Pablo)

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