Valor real vs. valor declarado

Hace unos días, la Asociación de Profesionales Expertos Inmobiliarios (APEI) realizaba una denuncia pública en la que, básicamente, venían a corroborar lo que algunos ya sabíamos que sucede a diario: el enriquecimiento injusto que las Comunidades Autónomas obtienen mediante el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones (ISD).

Cuando compras/heredas una casa, automáticamente se devenga un impuesto (ITP/ISD) cuyo tipo impositivo varía de una Comunidad Autónoma a otra dado que las competencias sobre dichos impuestos les fueron cedidas por el Estado.

La legislación que regula ambos impuestos determina que la base imponible del impuesto debe ser el valor real del inmueble y no el valor declarado por las partes (comprador/vendedor en el caso de compraventas, valoración de los herederos en el caso de herencias).
Ej. Compras una vivienda en la Comunidad de Madrid declarando un valor, en la escritura pública de compraventa, de 180.000€. Acto seguido, liquidas el impuesto (180.000€ x 7% = 12.600€). Pasados unos meses/años, recibes una propuesta de liquidación provisional en la que te reclaman el pago de una cantidad de dinero porque el valor declarado en la escritura es inferior al valor real (200.000€) comprobado por la Administración (200.000€ x 7% = 14.000€). Siguiendo el ejemplo, te reclamarían 1.400€ + intereses).

Mucho cuidado cuando liquides el impuesto.

Mucho cuidado cuando liquides el impuesto.

¿Qué es el valor real?

Se trata del valor que la Administración otorga a un determinado bien inmueble. El artículo 57 de la Ley 58/2003, General Tributaria establece nueve medios que la Administración puede usar para obtenerlo.

En la práctica, la Administración se ha venido decantando por tres de ellos:

  • Valor catastral actualizado mediante coeficientes correctores.
  • Valor de tasación a efectos hipotecarios.
  • Precios medios en el mercado.

Lo que APEI denuncia es que la Administración ha generalizado el uso del primero de ellos sin proceder a actualizar los valores catastrales. Así, el valor mínimo por el que el sujeto pasivo del impuesto debe tributar se encuentra por encima de los precios medios del mercado que es lo que éste, en la mayoría de los casos, habrá declarado en su escritura de compraventa/herencia.

¿El resultado?

El comprador/heredero se encuentra con que, tras haber transcurrido equis meses/años, tiene que pagar una cantidad a la que, en muchas ocasiones, no puede hacer frente o trastoca su ya maltrecha economía.

El informe de APEI desvela diferencias de hasta el 50% (Galicia) entre el valor declarado y el valor real obtenido por la Administración, siendo lo más normal diferencias entre el 20%-30% en el territorio nacional.

¿Actualizarán las Comunidades Autónomas los valores catastrales?

Mucho me temo que, viendo el estado actual de sus arcas, no veremos actualización alguna en un futuro próximo…

(Pablo)

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