Valor real vs. valor declarado

Hace unos días, la Asociación de Profesionales Expertos Inmobiliarios (APEI) realizaba una denuncia pública en la que, básicamente, venían a corroborar lo que algunos ya sabíamos que sucede a diario: el enriquecimiento injusto que las Comunidades Autónomas obtienen mediante el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones (ISD).

Cuando compras/heredas una casa, automáticamente se devenga un impuesto (ITP/ISD) cuyo tipo impositivo varía de una Comunidad Autónoma a otra dado que las competencias sobre dichos impuestos les fueron cedidas por el Estado.

La legislación que regula ambos impuestos determina que la base imponible del impuesto debe ser el valor real del inmueble y no el valor declarado por las partes (comprador/vendedor en el caso de compraventas, valoración de los herederos en el caso de herencias).
Ej. Compras una vivienda en la Comunidad de Madrid declarando un valor, en la escritura pública de compraventa, de 180.000€. Acto seguido, liquidas el impuesto (180.000€ x 7% = 12.600€). Pasados unos meses/años, recibes una propuesta de liquidación provisional en la que te reclaman el pago de una cantidad de dinero porque el valor declarado en la escritura es inferior al valor real (200.000€) comprobado por la Administración (200.000€ x 7% = 14.000€). Siguiendo el ejemplo, te reclamarían 1.400€ + intereses).

Mucho cuidado cuando liquides el impuesto.

¿Qué es el valor real?

Se trata del valor que la Administración otorga a un determinado bien inmueble. El artículo 57 de la Ley 58/2003, General Tributaria establece nueve medios que la Administración puede usar para obtenerlo.

En la práctica, la Administración se ha venido decantando por tres de ellos:

• Valor catastral actualizado mediante coeficientes correctores.
• Valor de tasación a efectos hipotecarios.
• Precios medios en el mercado.

Lo que APEI denuncia es que la Administración ha generalizado el uso del primero de ellos sin proceder a actualizar los valores catastrales. Así, el valor mínimo por el que el sujeto pasivo del impuesto debe tributar se encuentra por encima de los precios medios del mercado que es lo que éste, en la mayoría de los casos, habrá declarado en su escritura de compraventa/herencia.

¿El resultado?

El comprador/heredero se encuentra con que, tras haber transcurrido equis meses/años, tiene que pagar una cantidad a la que, en muchas ocasiones, no puede hacer frente o trastoca su ya maltrecha economía.

El informe de APEI desvela diferencias de hasta el 50% (Galicia) entre el valor declarado y el valor real obtenido por la Administración, siendo lo más normal diferencias entre el 20%-30% en el territorio nacional.

¿Actualizarán las Comunidades Autónomas los valores catastrales?

Mucho me temo que, viendo el estado actual de sus arcas, no veremos actualización alguna en un futuro próximo…

(Pablo)

¿Qué es una hipoteca?

La opinión generalizada del ciudadano respecto a lo que es una hipoteca es referirse a ella como una cantidad elevada de dinero que se adeuda a un banco.

Lo anterior es incorrecto: la entidad financiera nos concede un préstamo que se garantiza mediante un derecho real de garantía denominado hipoteca.

Analicemos lo anterior: estamos ante un tipo de préstamo solicitado, habitualmente, con la finalidad de lograr financiación suficiente para adquirir un bien inmueble. Sin embargo, hay más finalidades para los que puede ser concedido: necesidades de tesorería, refinanciar deudas, adquisición de suelo y construcción de viviendas, etc.

Dado que se trata de un préstamo, la entidad financiera quiere garantizarse el cobro de la cantidad prestada y, claro está, sus intereses. Para ello, una de las condiciones del préstamo supone que el prestatario (persona física/jurídica que recibe los fondos) debe constituir hipoteca sobre uno o varios bienes inmuebles (ya sean o no de su propiedad).

Lógicamente, si el prestatario incumple con las condiciones del préstamo (ej. deja de pagar sus cuotas, no contrata ciertos productos financieros ligados a éste, no mantiene el inmueble al corriente de pagos, etc.), la entidad financiera puede optar por ejecutar ese derecho real de garantía, adjudicándose el inmueble con el objetivo de venderlo a continuación y recobrar las cantidades que se le deben. Si de la venta del inmueble resulta una cantidad suficiente para cobrar la deuda del prestatario, el préstamo quedará saldado; de no ser así, el prestatario habrá perdido el inmueble y, aún así, seguir adeudando dinero a la entidad financiera.

Pero…¿cómo es eso posible?

Durante el estudio económico previo a la concesión (o denegación) del préstamo, la entidad financiera encarga una tasación del bien inmueble ofrecido, por el prestatario, como garantía.

Hace años, la mayoría de las tasaciones ofrecían un valor de tasación del inmueble, a efectos hipotecarios, por encima del valor real de éste en el mercado. Digamos que las sociedades tasadoras fueron muy «optimistas» en sus valoraciones, muchas veces presionadas por la entidad o por el prestario, y ello supone, en la actualidad, un auténtico problema para el prestatario.

Ejemplo

Una entidad financiera otorga un préstamo de 320.000€ a una persona física para adquirir una vivienda por la que paga 400.000€. Sin embargo, la finca se tasa, a efectos de subasta, en 440.000€ (valor otorgada a esa vivienda de la tasadora).

Años más tarde, esa persona física no puede atender al pago de las cuotas cuando todavía tiene pendientes de pago 350.000€. La entidad financiera decide ejecutar la hipoteca adjudicándose el inmueble por su valor real en la actualidad, digamos unos 280.000€ (más bajo del que la tasadora otorgó en su día). Así, la entidad ha recobrado parte del préstamo pero, aún así, el prestatario sigue debiéndole 70.000€ y no tiene medios suficientes para pagar dicha cantidad a la entidad financiera.

Es ahí donde empiezan los verdaderos problemas…

(Pablo)

La nueva televisión

Nueva Televisión

Quizá el término «nueva televisión» no sea el más correcto porque de nueva ya no tiene nada, y no me estoy refiriendo a la TDT o similares, sino a la política que tienen algunos canales de televisión para conseguir altos índices de audiencia.

Con toda la polémica suscitada por la aparición, vía satélite, del abogado Rodríguez Menéndez en el programa «La Noria» de Telecinco, cabe hacerse alguna reflexión:

• ¿La televisión educa, entretiene, maleduca, alimenta a la gentuza?
• ¿Es legal firmar un contrato con un prófugo de la justicia?
• ¿Se pretende informar o, simplemente, ganar audiencia?

Son muchas más las preguntas que nos podemos formular, pero comentaremos solo éstas por no extendernos mucho.

A mi modo de ver la televisión ha sufrido una involución tremenda en cuanto a objetivos se refiere. Antes existía una televisión de valores, ahora es una televisión carente de cualquier valor ético o moral. Antes la televisión estaba comprometida con la educación, hoy en día ni eso.

La televisión se ha convertido en un ‘todo vale’ donde lo único que importa es ser el canal que más ve la gente. No existe moralidad alguna ni compromiso social, solo individualismo y competencia.

¿Entretiene o maleduca?

Esta nueva línea de la televisión no favorece en nada a nuestros jóvenes puesto que las horas que pasan frente a la ‘caja tonta’ y la escasez de programas o dibujos educativos, hace que se vayan formando en un ambiente que dista mucho del colegio y lo que debería ser la familia.

Habrá quien diga que para eso están los padres, para controlar lo que ven y lo que no ven los más pequeños, y le doy totalmente la razón pero tampoco debemos obviar la situación de la familia actual, totalmente desestructurada en un 70 por ciento de los casos. Los niños pasan mucho tiempo sin sus padres, en ocasiones solos en casa, y sin nadie que les controle. Por tanto la televisión, debería ‘ayudar’ ante la dificil situación que existe hoy en día en el núcleo familiar, pero hay otros intereses más apetecibles…

Lo único que vemos en televisión son ladrones, asesinos, canallas sin escrúpulos que se están llenando los bolsillos después de cometer un delito ¿Eso es ético? ¿La televisión está para dar cabída a esta gentuza, enriquecerles y que, mientras tanto, se rían del resto de los españoles?

Yo creo que habría que poner unas normas claras y no fomentar a este tipo de personas, ni favorecerles en ningún caso, simplemente ignorarles.; pero es mi opinión y supongo que habrá muchas más opiniones contrarias a la mía.

Ahora bien ¿a ustedes les gustaría que alguien que les ha robado, o ha agredido o incluso matado a un conocido suyo, se enriqueciera en programas de televisión contando lo que ha hecho? A mi no…

Quizá el congreso debiera debatir temas como éste y no las ‘patochadas’ que vemos la mayoría de las veces.

(Fer)